Alquilar con opción a compra empieza a compensar

El Gobierno ha terminado con el agravio comparativo que se producía en el alquiler con opción a compra. Hasta ahora, quien optaba por esta alternativa tenía que pagar más al fisco que alguien que alquilara o adquiriese una casa. Pero hoy el Congreso de los Diputados, atendiendo una propuesta de CiU, ha solventado esta "discriminación".

leodecerca (Flickr)

¿Será más fácil ahora tener una casa?

Hoy por hoy, quien alquila una casa está exento del pago del IVA, y si opta por la compra, tributará un 7% del total. Pero si esa misma persona pacta con su arrendador la posibilidad de adquirirla en el futuro, tiene que abonar al fisco un 16% de su arrendamiento mensual por este concepto. Según CiU, "este tratamiento fiscal desincentiva el uso de esta figura como forma de acceso a la propiedad, ya que penaliza al arrendatario frente al que compra la vivienda con financiación hipotecaria". De ahí su propuesta para rebajar el IVA aplicado a estas viviendas del 16% al 7%, algo que llevan tiempo reclamando los promotores y que ahora está más cerca de hacerse realidad.

Pero, como "las cosas de palacio van despacio", aún quedan meses por delante para que esta rebaja se haga efectiva. Según nos explican desde el Ministerio de Economía y Hacienda, esta propuesta se ha introducido en la Ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), que ahora pasa a manos del Senado donde "posiblemente reciba algunas enmiendas", lo que supone que tendrá que regresar a manos del Congreso para su aprobación definitiva, y retrasará su entrada en vigor "más allá del próximo otoño".

Y ¿qué es el alquiler con opción a compra?

La fórmula funciona de la siguiente manera: el interesado firma un contrato específico de "alquiler con opción a compra" con el promotor o un particular —que se convierte en un casero al uso—. En él se establece el periodo de tiempo que podrá vivir de alquiler —generalmente, entre dos y cinco años—, y el derecho a comprar la casa una vez finalizado ese plazo. En el documento deberá aparecer también el precio al que se realizará la adquisición, así como los descuentos aplicables. Y es que, en el caso de que se ejecute la opción de compra, un porcentaje del alquiler pagado será deducido del precio de venta.

Este sistema "hace que el inquilino tenga la misma percepción que si comprara una vivienda: la de estar realizando una inversión", dicen desde Habitaclia.com. Pero también tiene otras 'bondades'. Un estudio de Primer Grupo Inmobiliarias cita entre las ventajas del alquiler con opción a compra "un menor desembolso inicial, el acceso de forma inmediata a la vivienda, rentas de alquiler a cuenta del precio final de la casa, y precios muy ajustados".

Además, añade Julio Acina, director de la zona centro de la inmobiliaria Avanco, "el futuro propietario podrá estrenar casa sin tener que discutir condiciones hipotecarias con los bancos en este momento especialmente complicado". Una teoría que comparte Jeroen Van Stapele, gerente del portal alquilacompra.es, quien añade otro dato, y es que "el banco no tendrá problemas para conceder una hipoteca a alguien que ha estado pagando religiosamente sus mensualidades de alquiler durante varios años". Y aún hay algo más: "el pago del alquiler reducirá la cantidad que deberá solicitarse como crédito hipotecario", apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Es decir, que los que buscan piso lo ven como un método perfecto para vivir como inquilino sin perder dinero, mientras que las promotoras lo emplean como medida temporal hasta que se reactive la venta tradicional. "Aunque no es la panacea para el promotor, nos ayuda a liberar stock y tener expectativas de ventas diferidas", dice Acina.

Su lado menos 'rosa'

Pero no todo es de color de rosa en el alquiler con opción a compra. Por norma general, el precio de adquisición pactado en el contrato es inmutable, lo cual puede ser una ventaja o un inconveniente, dependiendo de la evolución del mercado. Lo que sí sube seguro es el alquiler, que cada año se actualizará con el IPC.

Adelantar el momento de la adquisición respecto a lo pactado en el contrato no genera ningún tipo de problema. Pero no ocurre lo mismo si no se puede afrontar la compra cuando llega el momento. Puede darse el caso de que este retraso implique el vencimiento de la opción de compra, por lo que todo quedaría como si de un alquiler normal se hubiese tratado, con una gran diferencia, y es que, mientras un arrendamiento cualquiera no tributa por IVA, el alquiler con opción a compra supone el pago de ese 16% al que ya hemos hecho referencia. Y, según la abogada Lidia Bazán, de CMS Albiñana y Suárez de Lezo, es "dudoso" que se pueda recuperar lo abonado al fisco, aunque aconseja reclamarlo.

Además, aclara la letrada, en este sistema hay cantidades que podrían "tributar dos veces". Por un lado, cada mensualidad de alquiler supone el pago al fisco de un 16%, pero al ejecutar la compra, las cantidades abonadas en esos meses que se descuentan del precio final de la vivienda volverían a suponer un nuevo pago a Hacienda del 7% de IVA más un 1% de Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que el la vende sea un promotor), o del 7% de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) si nos la vende un particular.

El problema para el 'casero' en el caso de no ejecutarse la opción de compra es que, si no se ha especificado previamente en el contrato una cláusula al respecto —penalización o pérdida de la opción de compra—, "deberá permitir al inquilino que se quede en la casa hasta los cinco años que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)", explica Carlos Mateu, director de Promein Abogados. Esto hace inviable la fórmula para muchos promotores, "que no pueden permitirse mantener sus inmuebles alquilados durante tanto tiempo".

En general, los abogados recomiendan que en el contrato queden especificadas todas las posibles variables, porque la escasa experiencia que tiene el sector sobre este método convierte cualquier aspecto en negociable.

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