Casas con 'alquileres' baratos de por vida

MADRID.-  No es necesario hipotecar tu sueldo, y tu vida, por unos metros cuadrados. Y tampoco hace falta que te pelees con el casero para que arregle ese grifo que gotea. Incluso puedes perder el miedo a que un desaprensivo intente acosarte para que abandones el piso en el que vives porque tu alquiler es muy bajo. Han llegado a España las viviendas cooperativas en régimen de cesión de uso; o lo que es lo mismo: casas por las que pagas el equivalente a un alquiler barato, pero con un derecho de uso indefinido que puedes transmitir en herencia. ¿He llamado tu atención?, pues sigue leyendo.

Daquella manera (Flickr)

El sistema ha sido importado por la "asociación sin ánimo de lucro" SostreCívic desde tierras nórdicas, donde los llamados "modelos de cooperativas de uso" llevan funcionando desde hace más de 90 años. "Es un estado intermedio entre el alquiler y la propiedad, en el que la vivienda es de la cooperativa, y el uso se cede de por vida al cooperativista, que incluso puede dejar a sus descendientes ese derecho", explica Raül Robert, presidente de SostreCívic.

El derecho de uso se obtiene pagando una entrada inicial y se mantiene con una mensualidad asequible —entre los 300 y los 450 euros/mes—, que se actualiza anualmente, dependiendo de los metros cuadrados del piso, y de los ingresos del usufructuario. En cuanto al primer pago —que se devuelve en el momento en el que el cooperativista abandona la cooperativa, junto al correspondiente incremento del IPC y el equivalente a las mejoras realizadas en la casa (si las ha hecho)—, puede variar entre los 3.000 y los 12.000 euros, dependiendo del tamaño del piso y del suelo en el que se haya construido.

Y es que el suelo tiene un papel primordial en esta historia. Como adquirirlo haría que los costes se disparasen, este sistema apuesta por el derecho de superficie; es decir, que el propietario del solar, generalmente una administración pública, ceda su uso a la cooperativa para que construya en él las viviendas y las gestione, pero sin perder la propiedad.

Otro dato a tener en cuenta es que, en el caso de terrenos destinados a viviendas protegidas, los pisos que allí se construyan estarán sometidos a los requisitos que para este tipo de casas tenga la comunidad autónoma correspondiente (que es la que tiene potestad en esta materia). Mientras que si se trata de suelo libre, no existen requisitos específicos para pertenecer a la cooperativa, "sólo que salgan los números", apunta Robert.

Experiencias exitosas

Este sistema de acceso a la vivienda está muy extendido en países como Noruega, Dinamarca, Suecia, Alemania u Holanda; e incluso existen modelos similares en Italia, y hasta en Uruguay. En Copenhague, por ejemplo, casi un 33% de las emancipaciones se producen por esta vía. Y en Suecia, donde las gestoras de cooperativas están agrupadas en grandes corporaciones, la movilidad para los inquilinos también está asegurada, pudiendo pasar de una a otra vivienda de la misma corporación sin grandes problemas.

En España, SostreCívic ya ha puesto en marcha una cooperativa de estas características en Manresa, y tiene proyectos en otros municipios catalanes, como Olot, Argentona, y Cerdanyola. Además, han mostrado su interés por este sistema el municipio madrileño de Bustarviejo, el propio Ayuntamiento de Barcelona, y la Consejería de Vivienda del País Vasco.

Según Robert, ésta es "una opción más para acceder a la vivienda" que la crisis puede "poner de moda" entre los demandantes de una casa. En su opinión, es un modelo "más seguro que el alquiler tradicional, que puede servir de puente a la propiedad, o ser una opción indefinida, y que puede transmitirse de padres a hijos". No tiene tan claro que esta opción cale entre los promotores, pero hace una observación para los propietarios de suelo: "no pierden su patrimonio y lo rentabilizan".

Algunas lagunas

Desde el punto de vista legislativo, aún existen algunas lagunas para la implantación de este sistema en nuestro país, aunque el abogado Luis Javier Vidal, de CMS Albiñana y Suárez de Lezo, considera que las reformas a realizar "no serían muchas". En su opinión, sólo habría que "estipular a qué modelo nos sometemos —los existentes en otros países son similares pero tienen particularidades propias—, y, sobre todo, controlar las cesiones, mediante su regulación, para evitar la especulación".

Según Robert, "la Ley de Cooperativas permite la cesión de uso. De hecho, se practica con plazas de parkings y tumbas y nichos en cementerios, pero hasta ahora no se ha aplicado a la vivienda, porque no existía en España esta tipología", concluye. Por eso, se regula conforme al Derecho Civil, que "estipula que el derecho de superficie tiene un límite de 99 años", apunta Vidal. Además, "como no se trata de un alquiler propiamente dicho, no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)", comenta Robert.

En este sentido, Vidal cree que hay una posible solución si se somete esta fórmula a la Ley de Arrendamientos Urbanos. "La LAU no tiene previsto un derecho vitalicio, como ocurre en otros países. No obstante, tampoco estipula un plazo máximo de duración de los contratos de alquiler, por lo que se podría firmar uno por 200 ó 400 años, por ejemplo", explica este abogado.

Sus dudas van encaminadas hacia otro sitio: "Podría darse el caso de cooperativistas que decidiesen realquilar su piso a otra persona a un precio mayor, para sacarle un beneficio, por lo que se estaría especulando con él", destaca Vidal. Y esto iría en contra de todo aquello que defienden estas cooperativas, cuyo principio es "entender la vivienda como un bien de uso, y luchar contra la especulación", plantea esta abogado. También apunta un problema añadido en el caso de que un cooperativista abandone la cooperativa. Aquí, las preguntas son: ¿quién corre con sus gastos, quién se hace cargo de su casa? ¿Antes de abandonar tiene que buscar a alguien que le sustituya?

Robert nos explica que un cooperativista no puede decidir motu proprio realquilar o ceder su vivienda a un tercero sin contar con la aprobación de la cooperativa, ya que "la propiedad es colectiva". Así, la elección de la transmisión "no es libre, salvo en el caso de que se trata de un familiar en primer grado de consanguinidad", apunta Robert. Además, el 'alquiler' que esta tercera persona abonase repercutiría en las arcas de la cooperativa, y sería el mismo que el de su predecesor, según SostreCívic.

En cuanto al abandono voluntario de la cooperativa, se debe avisar con tres meses de antelación, para que haya tiempo de buscar un sustituto. El que se marcha puede sugerir a un familiar directo que cumpla los requisitos, o a alguien de la lista de espera; de lo contrario, decidirá la cooperativa. Las aportaciones del nuevo integrante servirán para pagar al que se marcha su entrada, más la subida correspondiente del IPC.

Y para evitar los problemas que a la larga han traído los alquileres de renta antigua, esta fórmula plantea la revisión anual de las mensualidades, dependiendo de los incrementos del IPC, del aumento del poder adquisitivo de los cooperativistas y, por supuesto, de las condiciones de la hipoteca firmada con el banco para la construcción del edificio, en el caso de que exista.