Los fondos de inversión inmobiliaria se cierran a cal y canto

MADRID.-  La falta de liquidez está obligando a muchos inversores a deshacer sus posiciones en los mercados financieros. Ya sean depósitos, acciones o fondos de inversión, ahora toca vender. Pero en el caso de que el dinero se encuentre en un fondo inmobiliario, que invierte en viviendas, oficinas, locales o centros comerciales, e incluso aparcamientos, la cosa se complica, porque el ladrillo no se transforma en moneda contante y sonante de forma inmediata, antes hay que vender los edificios, y eso es difícil con una crisis inmobiliaria como la actual. Es por ello que los bancos están optando por cerrar a cal y canto este tipo de fondos, para que nadie entre ni salga hasta que todo se venda. Hoy lo ha hecho el Santander con su fondo Banif Inmobiliario, pero hace meses hizo lo propio el BBVA.

(EFE)

¿Por qué no puedo recuperar mi dinero?

Según las entidades financieras, esta medida se toma para "proteger a los inversores". Y es que los fondos de inversión inmobiliaria tienen hasta un 90% del capital invertido en edificios, como obliga la ley; y la rentabilidad que se ofrece a los partícipes proviene del alquiler de esos edificios y del incremento de su valor patrimonial. Para recuperar el dinero invertido, las gestoras suelen fijar dos o tres periodos al año durante los cuales se realiza el reembolso de las participaciones a quienes lo hayan solicitado. El problema aparece cuando los inversores del fondo acuden en masa a reclamar su dinero, porque es imposible que haya para todos; primero hay que vender los inmuebles, y eso lleva tiempo si no se quiere "vender a saldo", nos explican desde el Santander.

La entidad que dirige Emilio Botín se ha visto abrumada por la avalancha de solicitudes de reembolso de los partícipes en su fondo inmobiliario Banif. En total, le reclaman 2.617 millones de euros, lo que supone el 80% del valor del fondo. Y éste "carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe", ha comunicado el Santander a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Por ello, ha pedido a este organismo regulador que le permita suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011, periodo que empleará en "vender ordenadamente" los edificios.

"Si intentamos venderlo todo ahora, seguramente el dinero que se recaude será inferior al valor de los inmuebles, porque habría quien se aprovecharía de esta urgencia", nos comentan desde la entidad. En su opinión, esto no favorece a los partícipes en su fondo Banif Inmobiliario, ya que si se viera obligado a liquidar inmediatamente la cantidad que le solicitan, recuperarían mucho menos de lo que obtendrán dentro de dos años; es decir, perderían dinero.

La oferta del Santander

Para aliviar la situación de iliquidez, Santander ofrece dos soluciones. Por un lado, permitirá reembolsar entre marzo y mayo el 10% de las participaciones con la valoración de los inmuebles a cierre de febrero, es decir, una vez completada la tasación y con la consiguiente pérdida en el valor liquidativo. El banco comprará estas participaciones directamente. Por otro, concederá créditos a los clientes que lo soliciten por el 90% restante, con la garantía de sus participaciones en el fondo. No habrá un tipo de interés para todos, sino que se negociará individualmente. En todo caso, el banco afirma que serán condiciones "de mercado" para créditos hipotecarios, dado que se trata de un producto inmobiliario.

Esta solución no ha convencido en absoluto a los partícipes, que están constituyendo plataformas de afectados y convocando reuniones. Incluso la asociación Adicae envió ayer una nota a la CNMV en la que llama "incalificable" a la "práctica de financiar a partícipes con su propio dinero (depositado en el fondo en forma de participaciones) aplicándoles intereses y costes por dicha financiación. Una práctica que pone de manifiesto el carácter abusivo de este tipo de préstamos".

Otros lo hicieron antes

Aunque las fórmulas de reembolso elegidas difieren, el Santander no ha sido el primero —ni será el último, según los analistas— en blindar su fondo inmobiliario durante un periodo determinado. Meses antes, en noviembre de 2008, el BBVA había tomado una medida similar, anunciando a sus partícipes el cierre "temporal" de su fondo BBVA Propiedad también durante un par de años. La entidad financiera sufrió durante el ejercicio pasado grandes reembolsos de la mayoría de partícipes del producto, que el banco cubrió con inversiones de 1.661 millones de euros, que le dejaron como propietario del 95% del fondo. De esta forma, la entidad evitó tener que vender precipitadamente los activos del fondo con grandes descuentos, pero asumió la posible (y probable) disminución del valor del patrimonio del producto, además del hecho de que cualquier pérdida se verá reflejada en su cuenta de resultados.

Según el economista Fernando Ballabriga, profesor del Esade, el empleo de estas fórmulas "no tiene por qué ser el reflejo de una insolvencia de la banca". Y, legalmente, tanto la actuación del BBVA como la del Santander son válidas; la diferencia está en quién paga el desaguisado. En el caso de la entidad que dirige Francisco González, los accionistas del banco; en el caso del Santander, los partícipes de su fondo inmobiliario. Si entra en juego la reputación, como ya se planteó con el caso Madoff, ¿quién saldrá más perjudicado?