La banca 'repesca' profesionales inmobiliarios para gestionar sus activos

MADRID.-  Una vuelta a los orígenes. Eso es lo que parecen dispuestos a hacer los bancos y cajas de ahorro españoles. Si hace tan sólo unos años la mayoría de ellos se desprendía de sus divisiones inmobiliarias, o de las participaciones en compañías del sector, hoy retoman su labor de 'paletas' de la construcción y vuelven al 'tajo' con la intención de ayudar al 'ladrillo' a sobrevivir y evitar que se dispare la morosidad.

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Actualmente, la deuda de los promotores con la banca supera los 311.000 millones de euros, después de que las entidades financieras multiplicaran por diez los créditos concedidos a "actividades inmobiliarias" en los últimos ocho años. Teniendo en cuenta que estos préstamos se han concedido en base a unos activos que, hoy por hoy, han perdido valor, es lógico pensar que si estas compañías entran en suspensión de pagos, los bancos que financiaron sus créditos se enfrenten a grandes pérdidas.

De hecho, la declaración de concurso de Martinsa-Fadesa inyectó de un plumazo más de 6.000 millones de euros en el cesto de la morosidad bancaria, obligando a las entidades a provisionar más de 1.250 millones. Y eso es, precisamente, lo que bancos y cajas pretenden evitar ahora.

"La banca prefiere comprar activos inmobiliarios antes que tener que provisionar en sus cuentas por impago de los créditos corporativos que tiene con una inmobiliaria —afirma Mikel Echevarren, consejero delegado de Irea—. Comprando patrimonio, reduce la morosidad y rebaja la deuda. Además, le resulta más fácil gestionar los riesgos directamente que a través del equipo gestor de la inmobiliaria con problemas", explica este experto.

Banca al rescate

Banesto ha salido al rescate de Reyal Urbis constituyendo la sociedad conjunta Promodemus (51% Banesto, 49% Reyal), para comercializar las promociones de la inmobiliaria. Usando como vehículo esta firma, el banco compra viviendas terminadas a la compañía que preside Rafael Santamaría. Esto permite a la promotora obtener liquidez y disponer de un colchón para hacer frente a las amortizaciones del préstamo sindicado —4.000 millones de euros— que solicitó para hacerse con Urbis, entonces controlada precisamente por la entidad encabezada por Ana Patricia Botín.

La Caixa no se ha quedado atrás. La caja catalana era el principal accionista de Colonial, pero se deshizo de su participación del 40% en la inmobiliaria en junio de 2006, vendiéndosela a Inmocaral por más de 1.480 millones de euros. Su despedida del sector inmobiliario le reportó plusvalías cercanas a los 700 millones. El 'hijo pródigo' regresa ahora en calidad de 'caballero blanco' de su antigua participada. A principios de año le compró varias plantas del edificio que constituye la sede de la entidad en Madrid. Pagó 85 millones de euros.

El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, aseguraba en su reciente presentación de resultados que la entidad ha realizado compras de activos inmobiliarios por importe de 2.700 millones de euros, aclarando que más del 70% de ellos son viviendas terminadas o en fase final.

Patrimonio que entra, patrimonio que sale

Paralelamente a estas adquisiciones 'ladrilleras', y como fórmula para aligerar sus balances, aumenta el inventario de entidades financieras que han decidido enajenar sus inmuebles y/o sus redes de oficinas. El primero en romper el hielo fue el Santander, que en 2007 vendió gran parte de su patrimonio inmobiliario —incluida la Ciudad Financiera de Boadilla (Madrid)— por 4.398 millones, con unas plusvalías de 1.681 millones. Popular puso a la venta a principios de año 19 inmuebles, y ya se ha desprendido de una parte de ellos. Caixa Galicia ha vendido 40 inmuebles (entre locaes y edificios) a Amancio Ortega (Zara), con plusvalías de 100 millones. BBVA se encuentra actualmente en pleno proceso de venta de 30 edificios y 1.288 oficinas, por los que espera obtener más de 2.000 millones. Y el último en sumarse a esta lista ha sido el Sabadell, que estudia la posibilidad de enajenar hasta 600 oficinas, la mitad de su red actual.

Para Echevarren, ésta es una estrategia que sirve para "poner en valor su patrimonio" y obtener unos ingresos que "computan como fondos propios", lo que ayuda a reforzar su liquidez, "sin necesidad de acudir a los mercados financieros internacionales ni al Gobierno", explica.

(Efe)

Isidre Fainé (La Caixa) vuelve al ladrillo.

Un ciclo que se repite

La situación no es nueva. En la anterior crisis inmobiliaria, allá por los comienzos de los años noventa, las entidades financieras también aumentaron su cartera de inmuebles. Es más, según Echevarren, Colonial y Landscape son dos de las inmobiliarias que surgieron al 'calor' de esta primera crisis, con los cuidados de La Caixa y Sabadell, respectivamente.

Sin embargo, existe alguna diferencia entre el panorama actual y el de hace dos décadas. "Entonces, todo los inmuebles que llegaban a la banca procedían de impagos, llegaban por la vía judicial y suponían largas y tediosas gestiones", comenta Echevarren. Ahora, las entidades "están adquiriendo los activos de forma directa a las inmobiliarias, que es mucho más rápido y evita problemas más allá de los que vive el propio mercado", explica. Pero esta 'tregua' no durará mucho. En opinión de Echevarren, las cosas comenzarán a complicarse "a partir del segundo semestre de 2009 y principios de 2010", cuando bancos y cajas comiencen a recibir las adjudicaciones procedentes de impagados particulares desde los juzgados.

De momento, algunas entidades ya ofrecen pisos a la venta, bien directamente o a través de subastas. En su mayoría son cajas de ahorro, ya que casi el 70% de los más de 6.000 millones de euros en créditos dudosos que ha concedido la banca a constructores, promotores y ciudadanos para comprar sus viviendas, corresponde a ese tipo de entidades.

Recolocación profesional

Este canje de activos por deuda ha hecho resucitar en la banca la necesidad de crear equipos de gestión de patrimonio, en su mayoría desaparecidos tras su huida del sector inmobiliario. "A día de hoy están intentando componer esos equipos —comenta Echevarren—, pero son pocos los que tienen una estrategia definida", añade. En esta situación, cobran importancia los profesionales de los que se está prescindiendo en muchas de las compañías que quiebran, que, según Echevarren, serán 'llamados a filas' y recolocados.

El presidente del Sabadell, Josep Oliu, asegura que han vuelto a fichar al equipo de su antigua filial inmobiliaria, Landscape —hoy fusionada con Astroc y Rayet y reconvertida en Afirma—, para gestionar los activos "que podamos adquirir como consecuencia de la crisis". En su opinión, los activos inmobiliarios son "garantías que tienen los bancos", por lo que se hace necesario "gestionarlos profesionalmente para sacarles el máximo partido".

También el Popular intenta 'resucitar' su inmobiliaria Aliseda para que gestione todas las propiedades embargadas que se ha quedado el banco que preside Ángel Ron.

Compañías como Irea reciben en estos días numerosas consultas y peticiones de asesoramiento para estas lides, lo que abre las puertas a futuros negocios. Jones Lang LaSalle ha visto clara la oportunidad y se ha lanzado a crear una nueva unidad de negocio, denominada Business Recovery Services (BRS). Su objetivo: asesorar a las entidades financieras que se han adjudicado hoteles de propietarios que no han podido hacer frente al pago de sus créditos. El desconocimiento y la actual situación del mercado hacen difíciles las ventas y el mantenimiento de estos establecimientos, que en muchos casos han perdido "entre el 50% y el 25%" del valor de sus hipotecas, explica Jordi Frigola, máximo responsable del departamento.