Los nuevos tiempos, ¿nos dejarán sin herencia?

MADRID.-  En España, la familia es lo primero, y la casa en propiedad ha sido el principal mecanismo de acumulación de riqueza de los españoles desde hace décadas. Hasta tal punto es así, que hay quien afirma que son muchos los ancianos que "mueren pobres pero ricos en patrimonio". Y todo por ese 'sentido del deber' para con los hijos, ese 'deseo' por dejarles algo que heredar cuando fallezcan... Algunas medidas impulsadas por la Administración, como la reforma de la Ley Hipotecaria, las ayudas al alquiler joven, o la apuesta por la vivienda protegida, pretenden hacer que este panorama, que a muchos nos resulta habitual, sea anecdótico dentro de 30 ó 40 años. ¿Lo conseguirán?

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La familia es lo primero.

Ahorrar en piedra

Actualmente, el 92% de los cabezas de familia de entre 65 y 75 años son propietarios de una vivienda, según un estudio de la Obra Social La Caixa, que también afirma que el valor medio de estas casas ronda los 180.300 euros. No obstante, esta cifra es muy superior en algunos casos, ya que depende de la ciudad en la que se encuentre la vivienda, el barrio en el que esté ubicada, el número de metros cuadrados que tenga, y los años que pesen a sus espaldas, entre otras cuestiones.

Esta 'riqueza inmobiliaria' contrasta, sin embargo, con la situación que viven muchos de nuestros mayores en la última etapa de su vida. "Las pensiones de jubilación en España son de las más bajas de Europa", asegura Ángel Rodríguez-Carreño, consejero delegado de Óptima Mayores. Así, la jubilación puede llegar a convertirse en un verdadero 'infierno' para muchos ancianos, condenados a reducir su nivel de vida porque su renta mensual disminuye, y que, en algunos casos, tienen problemas para pagar las facturas de la luz, el gas o el agua, pero se niegan a vender su piso porque quieren 'dejárselo' a sus hijos.

Para evitar este tipo de situaciones, el Gobierno modificó el año pasado la Ley Hipotecaria, potenciando la figura de la hipoteca inversa, un producto pensado para mejorar el nivel de vida de los jubilados y reducir la dependencia de las pensiones públicas. Pero, ¿cómo puede ayudar una hipoteca a nuestros mayores?

Una hipoteca que da dinero

Básicamente, porque se trata de un producto financiero que funciona al revés que una hipoteca tradicional. Es decir, que si la hipoteca convencional permite adquirir una casa a plazos, la inversa hace posible recibir una cantidad mensual a cambio del piso y sin dejar de hacer uso de él, ni perder su titularidad. Incluso, permite alquilarla a terceros. ¡Un chollo!, ¿no? Eso sí, para contratarla es necesario ser mayor de 64 años y propietario de un inmueble, o estar reconocido por la Administración como afectado de dependencia severa o gran dependencia.

Sin embargo, la hipoteca inversa sigue siendo una 'gran desconocida' en nuestro país. De las más de 400 entidades financieras que operan aquí, sólo 20 comercializan este producto, según Óptima Mayores, y en su mayoría son cajas de ahorro. En 2006 se contrataron 1.600 hipotecas inversas, y en 2007 ascendieron a 3.800, muy lejos de las 40.000 anuales de Estados Unidos.

El miedo a perder la casa y no tener nada que dejar a los hijos es el factor que más ha influido en la falta de éxito de este producto. Nosotros te aclaramos algunas cuestiones:

• ¿Existen requisitos económicos para poder contratarla?

No. Además de ser un crédito por el que se cobra y no por el que se debe pagar cada mes, su garantía es el valor de la vivienda, que servirá para pagar la deuda al vencimiento del crédito, por lo que, incluso si no dispusiera de pensión, ni ahorros, un mayor de 64 años con casa en propiedad podría contratarla, pues los costes de su contratación se incorporan al crédito que se concede.


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Una vivienda: ¿la mejor herencia?
• ¿Qué gastos lleva asociados?

La reforma hipotecaria ha reducido los costes de contratación de este tipo de préstamos en lo relativo a las comisiones bancarias, impuestos, costes arancelarios, notariales y de registro. Así, los gastos se reducen al pago de la tasación del piso (unos 400 euros) y los de gestión administrativa. Algunos bancos y cajas exigirán que se contrate un seguro para la vivienda, en caso de que no se disponga de él. Las entidades financieras cobran, además, unos intereses por prestar este dinero, que suelen oscilar entre el 5,7% y el 6,8%.

En el caso de contratar una hipoteca inversa vitalicia (aquella que proporciona una renta mensual para toda la vida), el coste aumenta, ya que el contratante está obligado a pagar un seguro de rentas diferidas cuya prima se abona en el momento de suscribir la hipoteca. Y nos advierten de que suele ser caro.

• ¿Cuánto dinero se puede obtener con una hipoteca inversa?

Depende del valor de tasación de la vivienda y de factores personales como la edad, el sexo o la esperanza de vida. Teniendo en cuenta que normalmente la hipoteca inversa se concede por el 80% del valor del piso, en Óptima Mayores nos han calculado que un hombre de 78 años, con una vivienda tasada en 400.000 euros, recibiría una renta mensual de 1.200 euros durante el resto de su vida.

• ¿Se queda el banco con el piso una vez fallece su propietario?

Cuando se produce el deceso del último de los beneficiarios de una hipoteca inversa, los herederos no pierden el derecho sobre la propiedad de la vivienda, pero la reciben con las deudas del propietario. En este caso, pueden optar por pagar, con intereses, el dinero que mensualmente han ido recibiendo los dueños del piso de quienes han heredado; o bien firmar una nueva hipoteca sobre el inmueble, o venderla y quedarse con el dinero restante tras saldar la deuda contraída con la entidad bancaria.

El difícil proceso de emancipación

Teniendo en cuenta estos factores y que la Oficina Estadística Europea (Eurostat) prevé que España se convierta en el segundo país más envejecido del mundo en el año 2050, con un 35% de la población mayor de 65 años, hemos preguntado a algunos sociólogos y expertos inmobiliarios si el panorama de la vivienda podría cambiar en las próximas décadas, sobre todo en lo relacionado con las herencias, el modo de vida y el acceso.

"Es difícil hacer proyecciones a tan largo plazo", afirma el sociólogo Ignacio Ruiz-Gamborena. Pero, en su opinión, "el bienestar de los hijos sigue siendo la principal preocupación de los padres, y dejar en herencia una hipoteca no está en nuestra cultura". Lo que sí está cambiando en nuestra sociedad son "las estructuras de convivencia", apunta Ruiz-Gamborena. "Los salarios no llegan y muchos se ven obligados a volver a casa de sus progenitores, o a compartir piso, incluso con parejas de las que les gustaría separarse", sentencia. Es el efecto de la crisis, pero a juicio de este sociólogo es una situación que se puede prolongar en el tiempo si los precios de las viviendas no bajan y los salarios no mejoran.

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Emanciparse es cada vez más difícil.

José Antonio Pérez, profesor del Instituto de Práctica Empresarial, plantea otro punto de vista relacionado con el mercado hipotecario. "Dentro de 20 ó 30 años, los actuales compradores de vivienda de más de 40 años podrían encontrarse con hipotecas pendientes de pago", asegura. Ésa será la herencia que dejarán a sus hijos: créditos por pagar, pero con capitales pendientes de amortizar "ínfimos", puntualiza este experto.

El sociólogo Álvaro Martín, por su parte, espera que la dependencia que actualmente tienen los jóvenes de sus padres a la hora de emanciparse se vaya reduciendo progresivamente. "Hasta el momento, las familias han jugado un papel muy importante en el proceso emancipador de la juventud, pero en los últimos años el Estado está intentando cambiar esta tendencia", afirma. ¿Cómo? Según Martín, "con ayudas, como la renta básica de emancipación (RBE), o potenciando la vivienda protegida".

De momento, los resultados no son visibles: hay problemas con la RBE, los bancos solicitan un aval (normalmente los padres) para conceder una hipoteca, y las VPO prometidas por la Administración se están haciendo esperar o no se puede acceder a ellas por falta de créditos. "Estamos en los inicios de un cambio de modelo de dependencia, por lo que el sistema no está lo suficientemente consolidado para responder rápidamente a una situación de crisis como la actual. Es un problema estructural", explica este sociólogo.

Mientras tanto, la juventud está cambiando. "La emancipación antes era más uniforme, más similar —asegura Martín—, pero ahora los jóvenes llevan vidas muy distintas: cambian de ciudad más a menudo, ya no se lleva eso de la casa para toda la vida", concluye. Quizá por eso el alquiler se imponga en el futuro, porque, como dice José Antonio Pérez, la gente busca, cada vez más, "inmuebles que se ajusten lo mejor posible a cada etapa de su vida".

Si quieres conocer más sobre las hipotecas inversas, puedes consultar estas webs:

Jubilarse en Casa.

Óptima Mayores.