Las inmobiliarias vuelven 'al cole' con la crisis a cuestas

MADRID.-  Tras el paréntesis vacacional, llega la vuelta a la cruda realidad para las compañías inmobiliarias. El nuevo semestre comienza con unos resultados empresariales catastróficos: una reducción de beneficios cercana al 90% y del 78% de las preventas para las principales firmas del sector; y unas deudas que suman casi 40.000 millones de euros sólo entre las diez grandes promotoras que cotizan en Bolsa.

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Son muchos los deberes por hacer.

Este deterioro en el ratio de endeudamiento, así como la pérdida de valor de los bienes patrimoniales, agrava la financiación de las empresas, ya que los bancos emplean estos parámetros como medida de vigilancia de las inmobiliarias a las que financian, y su quebranto implica la cancelación de las condiciones vigentes, así como el endurecimiento de las mismas. Un endurecimiento que se refleja en el aumento de los diferenciales sobre euribor en el pago de intereses de la deuda, o en la aportación de nuevos avales o pignoraciones.

Larga travesía por el desierto

La solución a todos los problemas pasa por un aumento de la liquidez bancaria, algo que, por el momento, va a tardar en llegar. "Existe luz al final del túnel, pero aún nos queda una larga travesía por el desierto", afirma Alberto Álvaro, director nacional de Corporate Finance de CB Richard Ellis. En opinión de este experto, además de la falta de liquidez, otro de los problemas de los que adolece el sector inmobiliario residencial es que "los precios siguen sin ajustarse a las rentas familiares", y si esto no ocurre, no se puede comprar y el mercado sigue paralizado.

Mientras tanto, las compañías deben hacer frente a sus respectivas situaciones. Para Colonial, la reestructuración total de su préstamo sindicado, que asciende a 6.400 millones, tiene que estar lista durante los próximos días, y tiene que devolver más de 100 millones antes de que finalice el año. No obstante, el grupo que preside Juan José Bruguera ha reconocido unas pérdidas de 2.381 millones de euros en el primer semestre, frente a las ganancias de 316,40 millones de un año antes. Las causas, según explica la propia compañía en un comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): la dotación de 2.582 millones que ha tenido que aprovisionar para cubrir la pérdida de valor de algunos de sus activos.

A 30 de junio, la deuda financiera neta de la firma alcanzó los 8.991 millones de euros, lo que supone el 79,3% del valor de sus activos.

In extremis negocia también Reyal Urbis, que ha reconocido que las condiciones de vigilancia financiera de sus créditos sindicados (por importe de 2.371 millones y 470 millones, respectivamente) han saltado por los aires debido a la delicada situación que atraviesa, ya que perdió 331 millones entre enero y junio de 2008. La inmobiliaria que preside Rafael Santamaría acaba de anunciar una provisión, en sus cuentas semestrales, por importe de 252 millones para compensar el drástico deterioro de su cartera patrimonial, cuyo valor se ha reducido en 1.380 millones de euros en seis meses (desde 10.500 millones a 9.120), contabilizando 351 millones de desinversiones en suelo.

Tampoco es muy cómoda la situación financiera que atraviesa Afirma, la antigua Astroc, que en el primer semestre perdió 181 millones, un 420% más. La compañía ha provisionado 293 millones por la depreciación de sus activos que, a 30 de junio, se valoraban en 2.372 millones de euros, frente a los 2.778 millones de diciembre de 2007; es decir, 406 millones menos. El principal responsable de esta depreciación es el suelo, que en seis meses ha perdido 397 millones en su valoración. Ahora el ratio de endeudamiento de la inmobiliaria se ha disparado hasta el 66,2%.

Inbesós, Montebalito y Urbas también registran pérdidas semestrales, de 4,40, 10 y 15 millones de euros, respectivamente. La paralización de la actividad residencial y los provisionamientos para compensar la caída del valor de los activos son los causantes de estos pésimos resultados.

Martinsa-Fadesa aún no ha hecho públicos sus resultados del primer semestre, pero los expertos no esperan que sean mejores que los registrados en marzo, cuando perdió 85 millones de euros. La empresa que preside Fernando Martín inicia el curso con la resaca del proceso concursal, solicitado el pasado julio, elaborando un plan de viabilidad, que ha encomendado a la auditora Deloitte, e intentando renegociar su deuda, que asciende a 5.200 millones. Este proceso de renegociación ha sido encargado al banco de inversión estadounidense Houlihan Lokey. Como parte de su reestructuración, la inmobiliaria hizo efectivo hace unas semanas un ERE que preveía la supresión de 234 puestos de trabajo.

La banca tiene la palabra

Con este desolador panorama, la expectación sobre el futuro más inmediato del sector que hasta ahora ha representado el 13% del PIB español y el 14% del empleo del país es muy grande. Algunos expertos reconocen cierto temor a una reacción en cadena. Otros, sin embargo, creen que la última palabra la tiene la banca, que se convertirá "en el agente más importante del sector, como ya lo fue en el pasado", como afirma Alberto Álvaro, de CB Richard Ellis. De hecho, ya se han dado algunos casos.

Por poner algún ejemplo: dos de los principales acreedores de Colonial, La Caixa y Banco Popular, han llegado a un acuerdo con la inmobiliaria para sustituir sus deudas por una participación en el capital de la compañía; y Reyal Urbis ha creado una sociedad (Promodomus) con Banesto para comercializar viviendas. Según Álvaro, en los próximos meses podrán darse situaciones similares.

De momento, hasta junio se registraban 300 empresas, entre inmobiliarias y constructoras, que se habían declarado insolventes, según un informe de PricewaterhouseCoopers. Una cifra que sigue aumentando. La financiación no existe, por lo que los promotores no consiguen dinero para hacer frente a sus créditos. la venta de viviendas ha caído, y todo el suelo comprado para construir pisos no se vende, como tampoco lo hace el resto de patrimonio puesto a la venta para conseguir liquidez. Eso sí, esta masiva colocación de inmuebles en el mercado ha provocado una sobreoferta, que está suponiendo una pérdida de valor de los activos; unos activos que, como ya hemos dicho, las promotoras han utilizado como garantía de sus créditos para soportar sus abultadas deudas...

En fin, una 'pescadilla que se muerde la cola', y que nadie sabe cómo 'desenroscar'. ¿Quién tiene una bola mágica para desentrañar el futuro?