¿Y si mi casa vale menos que cuando la compré?

MADRID.-  Esade, una de las principales escuelas de negocios del mundo, ha dado la voz de alarma: en 2009 se producirá una "caída del valor de los activos de entre el 20% y el 30%" para aquellas viviendas adquiridas en los últimos tres años. Esto significaría que, a finales de 2008, algunos hogares españoles podrían estar pagando un crédito hipotecario superior al valor de su casa.

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¿Por qué? Sencillamante porque, aunque los bancos lo nieguen, la realidad es que, en los últimos dos años, han estado concediendo hipotecas por el 100%, y en algunos casos hasta el 120%, del valor de tasación de los pisos, y no el 80% como aconseja el Banco de España. Y si ahora esas valoraciones retroceden, los créditos de muchos hogares serían superiores al pago que recibirían por la venta de sus casas a los precios de mercado.

Entonces, ¿podría considerarse que los afectados han sido 'timados' por el banco o por la empresa tasadora? Según Gustavo Sáiz, director general de Tasaciones Hipotecarias, "la valoración no es una ciencia exacta y el valor de un inmueble puede variar al alza o a la baja en periodos de alta volatilidad como el actual". No obstante, el economista Fernando Ballabriga, reconoce que muchas entidades financieras han levantado la mano a la hora de conceder hipotecas "pensando en las revalorizaciones futuras de las viviendas".

¿Qué podría ocurrirle a alguien en esta situación? Pues si es capaz de seguir haciendo frente a los pagos mensuales de la hipoteca, en opinión de Ballabriga, lo único que podría pasarle es "ver mermada su capacidad de consumo". El problema llegaría si, por ejemplo, perdiese el empleo y no pudiese pagar las mensualidades del crédito, lo que le podría llevar a una ejecución de la hipoteca.

En este caso, habría que tener en cuenta la posibilidad de que la entidad acreedora, ante una pérdida real del valor del inmueble hipotecado, decidiese recurrir al artículo 9 del borrador del Real Decreto, que establece que los bancos podrán obligar a las familias a ampliar su hipoteca en caso de disminuir en más de un 20% el valor de su vivienda, respondiendo con los bienes necesarios para cubrir la diferencia.

Desdramaticemos

No obstante, los expertos del sector intentan desdramatizar la situación. Desde la Agencia Negociadora de Productos Bancarios nos aseguran que a las entidades financieras no les interesa recurrir a este artículo y que la ejecución hipotecaria es "el último recurso" que utiliza el banco para recuperar el inmueble, ya que "las entidades evitan, en la medida de lo posible, convertirse en inmobiliarias a través del embargo masivo de pisos impagados".

De hecho, los bancos suelen esperar hasta tres meses al hipotecado antes de iniciar el proceso de embargo del inmueble. La familia endeudada puede acudir a la Ley Concursal para solicitar el concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos), y acordar con el juez el pago fraccionado de las cuotas hipotecarias. Pero, los expertos no aconsejan recurrir a esta vía legal debido a su alto coste (pagos de abogados, administrador concursal, papeleo, entre otros).

De momento, la morosidad en España, pese a haberse duplicado, se encuentra en el 1%, lejos del 8% registrado a mediados de los 90, en plena crisis inmobiliaria. Eso sí, las entidades financieras se han vuelto más cautas y sólo están atendiendo a la "demanda más solvente", según la Asociación Española de Banca (AEB).

La estrategia es clara: no se trata de no conceder hipotecas, pero sí de tener mayor control y evitar la ejecución de hipotecas por impago de las mismas.